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转型并购成房地产业主旋律

发布时间:2017-05-09 01:09 点击次数 :

  目前发达国家房地产行业处于金融阶段,主要以买方市场为主,行业处于微利水平,我国的房地产行业必然也将向这一阶段过渡。在这一阶段,地产和金融将深度融合,房地产企业将从单一房企转变成资产管理型控股集团。

  经过近二十年发展,中国房地产市场供求关系发生巨大改变,需求下降,库存高企,土地供应锐减,房地产业逐步从粗放型向精细化、多元化方向转变。房地产企业转型兼并成为常态,获得土地的主要方式也从增量为主向存量盘整转变。

  人口结构拐点导致房地产需求高峰已过。2013年,25周岁的置业新增人口到达峰值,超过2500万人;25-44岁区间的人口的高峰期出现在2006年,目前这部分群体的占比和绝对数都在加速下降。

  人均居住面积已经较高。目前,中国的户均住宅套数已达到1。03套,人均居住面积已经达到33平米,和其他国家比较已经不低。特别是部分三四线城市的人均住房面积超过了40平米。这预示着,未来中国房地产市场的增量空间有限,将进入以消化存量为主的发展阶段。

  住宅供需比持续上升。根据NBS(美国标准局)的数据显示,2013年到2014年中国国内未售楼面与已售楼面面积比平均已超过4,呈现库存高企,去化不足的态势。为库存去化,各地均采取了减少土地供应的措施,进入2014年,全国土地出让收入增长趋近于0。

  行业内转型提升的方式主要是从传统开发到轻资产运作,从高杠杆、高周转、高激励的“老三高”向高品质、高品位、高服务“新三高”的转变,从住宅提供商到居住解决方案提供商,主题地产等新物业类型的拓展,与互联网的结合,以及跨境资产配置。

  2014年以来,中国的对外直接投资(ODI)总量已经逐渐追上外商直接投资(FDI)总量。如果考虑到通过第三方融资再投资,2014年中国对外直接投资已经超过了外商直接投资约200亿美元,标志着中国由资本净输入国变成了资本净输出国。

  写字楼是最热门的资产类别,其投资总额占到2008年到2014年总投资的44%。位于第二位的土地开发投资占总投资额的24%。酒店投资在2014年下半年增长迅速,占有总投资12%的份额。零售物业位于第四位,占总投资的10%。

  目前泛海已经取得和近期即将取得的牌照囊括证券、银行、信托、期货、典当、保险经纪、财险、互联网金融、、基金、资产管理等。未来,还将寻求合适的机会,取得寿险、再保险、黄金交易、外汇交易等其他金融牌照,进一步完善公司的金融版图。

  万达集团目前加紧去房地产化,转向高附加值的产业链上游高科技服务平台。万达的发展历经四次转型,1993年由地方企业转向企业,2000年由住宅地产转向商业地产,2006年从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业,2014年初开始了第四次转型。这次转型分两个方面,从空间上看万达从中国国内企业转向跨国企业,从内容上看万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

  从世界房地产行业发展趋势来看,房地产行业发展分为开发(产品型)、投资(资本运作)、金融(服务型)三个阶段。开发阶段以卖方市场、增量开发为主,房地产开发拥有高利润,我国二三线城市依然处于这一阶段。在投资阶段,市场发展比较均衡,利润适中。、新加坡,以及我国一线城市已经处于这一阶段。

  目前发达国家房地产行业处于金融阶段,主要以买方市场为主,行业处于微利水平,我国的房地产行业必然也将向这一阶段过渡。在这一阶段,地产和金融将深度融合,房地产企业将从单一房企转变成资产管理型控股集团,包括地产业和金融业的拓展,并和制造业、旅游业、娱乐业、信息业、新兴产业等多个行业发生业务关联。通过合作与并购,我国数万家房地产企业将最终整合成数千家。

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(责任编辑:新闻小编)
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